Echt erklärt.
Der Ratgeber zu Immobilienbewertung, Gutachten und Bauschäden. Was ist mein Haus wert, und warum? Was will das Finanzamt sehen? Ist der Fleck im Keller harmlos oder teuer? Hier erkläre ich die Fragen, die uns in Bergisch Gladbach und Umgebung am häufigsten gestellt werden. Ohne Fachchinesisch, mit Beispielen aus dem Alltag.
Eine Immobilie verändert sich selten. Das Leben schon.
Immobilienfragen kommen selten nach Plan. Meistens tauchen sie genau dann auf, wenn sich im Leben etwas verändert. Warum wir diesen Ratgeber schreiben und welche Fragen hier Antworten finden.
Worum es hier gehen wird
Fünf Themenfelder, aus denen die Beiträge kommen. Jedes hat heute schon eine Seite mit Antworten.
Wie ein Verkehrswert entsteht
Was Bodenrichtwert und Stichtag bedeuten, welche Verfahren es gibt und wann ein Kurzgutachten reicht.
Wenn aus dem Haus eine Zahl werden muss
Was eine Erbengemeinschaft braucht, wie der Zugewinn berechnet wird und warum gemeinsam beauftragen Streit spart.
Pauschale gegen Einzelfall
Restnutzungsdauer, Kaufpreisaufteilung und der Nachweis eines niedrigeren Werts bei Erbschaft- und Schenkungsteuer.
Harmlos oder teuer?
Feuchtigkeit, Schimmel, Risse: Woran Sie erkennen, ob es ernst ist, und was ein Schadensgutachten klärt.
Ausweis, Wohnfläche, alte Pläne
Bedarfs- oder Verbrauchsausweis, Wohnfläche nach WoFlV und warum alte Pläne selten stimmen.
Welches Thema fehlt Ihnen?
Schreiben Sie uns, welche Frage wir als Nächstes erklären sollen. Die besten Beiträge entstehen aus echten Fragen.
E-Mail schreiben →Alle Beiträge in diesem Ratgeber sind allgemeine Informationen aus unserer Praxis und ersetzen keine Rechts- oder Steuerberatung. Für Ihren Einzelfall wenden Sie sich an Anwalt, Notar oder Steuerberater.
Geschrieben aus dem Alltag
Tanja Polly schreibt die Beiträge. Sie ist Kommunikationswirtin und arbeitet bei RS Echtwert vor allem im Hintergrund. Sie bekommt fast jeden Fall mit, will die Dinge selbst verstehen und erklärt sie dann so, dass jeder sie versteht.
Begriffe, die Ihnen begegnen werden
Rufen Sie uns an oder schreiben Sie uns. Wir antworten Ihnen persönlich.
Was ist der Verkehrswert?
Der Verkehrswert ist der Preis, der für eine Immobilie an einem bestimmten Tag im normalen Geschäftsverkehr erzielbar wäre, ohne Rücksicht auf persönliche Umstände oder Erinnerungen. So definiert ihn § 194 Baugesetzbuch. Verkehrswert und Marktwert meinen dasselbe. Ermittelt wird er nach der Immobilienwertermittlungsverordnung (ImmoWertV).
Was ist der Bodenrichtwert?
Der durchschnittliche Wert des Grund und Bodens in einer Zone, in Euro je Quadratmeter, ermittelt vom Gutachterausschuss aus tatsächlichen Kaufpreisen. Er bezieht sich auf ein unbebautes Grundstück und ist ein Ausgangspunkt der Bewertung, nicht das Ergebnis. Lage im Grundstück, Zuschnitt und Bebaubarkeit können den Wert Ihres Grundstücks nach oben oder unten verschieben.
Was bedeutet Stichtag?
Der Tag, auf den sich der Wert bezieht. Ein Gutachten gilt immer für diesen einen Tag, weil sich Markt und Zustand ändern. Bei einer Erbschaft ist es der Todestag, beim Zugewinnausgleich für das Endvermögen der Tag der Zustellung des Scheidungsantrags. Gehörte die Immobilie schon bei der Heirat einem der Partner, zählt für das Anfangsvermögen zusätzlich der Tag der Eheschließung. Bei einem Verkauf ist es meist ein aktueller Tag. Ein Sachverständiger kann auch rückwirkend auf einen früheren Stichtag bewerten.
Was ist der Unterschied zwischen Kurzgutachten und Verkehrswertgutachten?
Beide beruhen auf einem Ortstermin und nachvollziehbaren Daten. Das Kurzgutachten fasst die Herleitung auf wenigen Seiten zusammen und reicht, wenn sich alle Beteiligten einig sind. Das Verkehrswertgutachten legt jeden Schritt vollständig offen und ist die richtige Wahl, wenn Anwälte, Gerichte oder das Finanzamt den Wert prüfen oder ein Streit absehbar ist.
Was ist die Restnutzungsdauer?
Die Zahl der Jahre, die ein Gebäude bei ordnungsgemäßer Instandhaltung voraussichtlich noch wirtschaftlich genutzt werden kann. Für vermietete Wohngebäude legt das Gesetz pauschale Abschreibungssätze fest: 2 Prozent im Jahr bei Fertigstellung zwischen 1925 und 2022, also 50 Jahre, 2,5 Prozent bei Fertigstellung vor 1925, also 40 Jahre, und 3 Prozent bei Fertigstellung ab 2023. Weist ein Gutachten eine kürzere tatsächliche Restnutzungsdauer nach, verteilt sich der Gebäudewert auf weniger Jahre und die jährliche Abschreibung steigt. Grundlage ist § 7 Abs. 4 Satz 2 Einkommensteuergesetz.
Wie wird die Wohnfläche berechnet?
Für Miete und Verkauf meist nach der Wohnflächenverordnung (WoFlV): Flächen unter Dachschrägen zählen ab zwei Metern Höhe voll, zwischen einem und zwei Metern zur Hälfte, darunter gar nicht. Balkone und Terrassen werden in der Regel zu einem Viertel angerechnet, höchstens zur Hälfte. Keller und Garage zählen nicht zur Wohnfläche. Die DIN 277 rechnet ohne diese Abzüge und wird vor allem beim Bauen verwendet. Dieselbe Wohnung kann nach beiden Regeln deutlich unterschiedlich groß sein.
Bedarfsausweis oder Verbrauchsausweis: Was ist der Unterschied?
Der Verbrauchsausweis beruht auf dem gemessenen Energieverbrauch laut Abrechnungen. Er zeigt also, wie viel verbraucht wurde, und hängt damit auch vom Heizverhalten der Bewohner ab. Der Bedarfsausweis beruht auf dem Gebäude selbst: Dämmung, Fenster, Heizung, Baujahr. Er ist aufwendiger, sagt aber mehr über das Haus aus. Bisher galt: Der Verbrauchsausweis wertet drei Jahre aus, und für Wohngebäude mit bis zu vier Wohnungen und Bauantrag vor November 1977 ist der Bedarfsausweis Pflicht, sofern das Gebäude nicht auf den Wärmeschutz von 1977 gebracht wurde. Ab 2027 ändern sich die Regeln. Welcher Ausweis dann für Ihr Haus der richtige ist, klären wir mit Ihnen.
Was ist der Unterschied zwischen Bauschaden und Baumangel?
Ein Baumangel ist eine Abweichung von dem, was vereinbart oder nach den anerkannten Regeln der Technik geschuldet war, zum Beispiel eine fehlende Abdichtung. Ein Bauschaden ist die Folge: der feuchte Keller, der Schimmel, der Riss. Nicht jeder Schaden geht auf einen Mangel zurück, Alter und Nutzung spielen mit. Ein Schadensgutachten klärt Ursache, Umfang und sinnvolle Sanierung.
Was macht ein Sachverständiger anders als eine Online-Bewertung?
Eine Online-Bewertung rechnet mit Durchschnittswerten aus Angebotsdaten und sieht die Immobilie nicht. Ein Sachverständiger kommt vor Ort, nimmt Zustand, Ausstattung, Schäden und Besonderheiten auf und leitet den Wert nach anerkannten Verfahren her. Das Ergebnis ist begründet und kann von anderen geprüft werden. Für eine erste Orientierung reicht manchmal die Online-Zahl, für Erbschaft, Scheidung, Finanzamt oder Gericht nicht.
