Immobiliengutachten bei Erbschaft
Ein geerbtes Haus ist selten nur ein Haus. Es ist das Elternhaus, in dem vielleicht noch die Möbel stehen und an dem viele Erinnerungen hängen. Gleichzeitig gehört es plötzlich mehreren, und das Finanzamt meldet sich auch. Die Frage nach dem Wert nehmen wir Ihnen ab: Wir ermitteln den Verkehrswert zum Todestag oder zu einem aktuellen Stichtag, nachvollziehbar für die Erbengemeinschaft, für Pflichtteilsfragen und für das Finanzamt.
Um den Verkehrswert am Todestag. Die Erinnerungen an das Elternhaus bleiben davon unberührt, und die Tabelle des Finanzamts muss nicht das letzte Wort haben.
Wann Sie im Erbfall ein Gutachten brauchen
Immer dann, wenn aus dem Haus der Eltern eine Zahl werden muss, mit der mehrere Menschen oder eine Behörde rechnen. Gerade in der ersten Zeit fühlt sich das oft falsch an, und das ist verständlich. Diese Situationen kommen am häufigsten vor.
Erbengemeinschaft
Erben mehrere, gehört ihnen das Haus gemeinsam. Verkaufen können sie nur gemeinsam, und auch über Vermietung oder Nutzung müssen sie sich abstimmen. Oft möchte einer das Elternhaus behalten, der andere braucht das Geld und der dritte will vor allem, dass es fair zugeht. Ein Wert, den alle gemeinsam in Auftrag geben, nimmt viel Druck aus diesen Gesprächen. Gelingt keine Einigung, kann jeder Miterbe die Teilungsversteigerung beantragen, und die bringt meist weniger als ein geordneter Verkauf.
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Pflichtteil
Wurden Kinder, der Ehepartner oder, wenn es keine Kinder gibt, die Eltern enterbt, steht ihnen der Pflichtteil zu. Das ist die Hälfte des gesetzlichen Erbteils, ausgezahlt in Geld. Berechnet wird er aus dem Wert des Nachlasses am Todestag, und meist ist das Haus der größte Posten. Pflichtteilsberechtigte können von den Erben eine Wertermittlung verlangen, die Kosten trägt dann der Nachlass.
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Erbschaftsteuer
Das Finanzamt bewertet ein geerbtes Haus zunächst nach dem Bewertungsgesetz, mit Tabellen und Durchschnittswerten und ohne es je gesehen zu haben. Bei älteren Häusern mit Instandhaltungsstau kommt dabei leicht ein Wert heraus, der zu hoch ist. Mit einem Gutachten, an das das Gesetz besondere Anforderungen stellt, können Sie einen niedrigeren Wert nachweisen. Ob sich das für Sie rechnet, hängt von Ihren Freibeträgen ab.
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Schenkung zu Lebzeiten
Viele Eltern übergeben das Haus schon zu Lebzeiten an ein Kind, oft mit einem Wohnrecht für sich selbst. Damit die Geschwister fair ausgeglichen werden und die Schenkungsteuer stimmt, braucht die Familie einen Wert, dem alle vertrauen. Ein Wohnrecht mindert den Verkehrswert, für die Steuer wird es gesondert berücksichtigt. Und weil eine Schenkung später bei der Berechnung von Pflichtteilen eine Rolle spielen kann, lohnt sich ein dokumentierter Wert zum Tag der Schenkung.
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Verkauf aus dem Nachlass
Die Erben möchten verkaufen und vorher wissen, welcher Preis realistisch ist. Oft steht noch der Hausrat im Haus und Unterlagen fehlen, die besorgen wir mit Ihrer Vollmacht. Sind sich alle einig, reicht häufig ein Kurzgutachten. Gibt es Streit oder muss der Wert gegenüber Dritten belegt werden, braucht es das Verkehrswertgutachten. Verkaufen Sie innerhalb eines Jahres nach dem Todestag, kann auch der erzielte Kaufpreis gegenüber dem Finanzamt als Wert dienen. Ihr Steuerberater sagt Ihnen, ob das in Ihrem Fall passt.
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Erzählen Sie uns kurz, wo Sie stehen: wer erbt, ob Sie sich einig sind, ob das Finanzamt beteiligt ist. Sie müssen dafür nichts vorbereitet haben. In der kostenlosen Erstberatung klären wir in Ruhe, welches Gutachten passt.
Anfrage starten →Drei Dinge, die im Erbfall oft untergehen
Aus unserer Praxis: Diese Punkte übersehen viele Erben, und später kosten sie Zeit, Geld oder Nerven. Mehr zur Steuer finden Sie auf der Seite Gutachten für Steuern und Finanzamt.
Der Wert vom Todestag
Für Pflichtteil und Erbschaftsteuer zählt der Wert am Todestag, auch wenn das Gutachten erst Monate später entsteht. Wir bewerten dann rückwirkend mit den Marktdaten von damals. Für eine Auszahlung oder einen Verkauf in der Erbengemeinschaft wählt man dagegen meist einen aktuellen Stichtag.
Ein Gutachten für alle
Typisch: Der Bruder, der im Haus wohnt, findet es weniger wert als die Schwester, die ausgezahlt werden will. Geben Sie das Gutachten gemeinsam in Auftrag, gilt der Wert für alle, und keiner muss einem Gutachten der Gegenseite misstrauen. Das ist günstiger und friedlicher als zwei Gutachten, die gegeneinander laufen.
Alle Zwecke gleich nennen
Brauchen Sie den Wert für die Erbengemeinschaft und zugleich für das Finanzamt, lässt sich das oft in einem Gutachten verbinden, wenn der Stichtag passt. Sagen Sie uns deshalb in der kostenlosen Erstberatung, wofür Sie den Wert brauchen. Dann ist der Aufbau von Anfang an darauf ausgerichtet.
Der Pflichtteil wird nach dem Bestand und dem Wert des Nachlasses zur Zeit des Erbfalls berechnet. Eine Immobilie im Nachlass braucht deshalb einen Wert zum Todestag. Pflichtteilsberechtigte können von den Erben Auskunft und eine Wertermittlung verlangen.
Für die Erbschaftsteuer bewertet das Finanzamt die Immobilie zunächst nach einem typisierten Verfahren des Bewertungsgesetzes, also nach Tabellen und Durchschnittswerten, ohne das Haus gesehen zu haben. Gerade bei älteren Häusern mit Instandhaltungsstau kann dabei ein Wert herauskommen, der über dem tatsächlichen Verkehrswert liegt. § 198 BewG erlaubt den Nachweis eines niedrigeren Werts durch ein Gutachten, an das das Gesetz besondere Anforderungen stellt.
Benötigen Sie das Gutachten für die Erbschaft- oder Schenkungsteuer, erhalten Sie von uns ein Gutachten, das die Anforderungen des Finanzamts erfüllt. Sagen Sie es in der Erstberatung, dann ist der Aufbau von Anfang an darauf ausgerichtet.
In fünf Schritten zum Gutachten
Wir hören zu und besprechen Ihre Situation: wer erbt, wofür der Wert gebraucht wird, ob das Finanzamt beteiligt ist. In Ruhe und ohne Druck.
Schriftlich, abhängig von Art und Umfang.
Wir besichtigen die Immobilie. Ein Erbe mit Schlüssel genügt, alle dürfen dabei sein. Steht noch der Hausrat der Eltern im Haus, ist das kein Problem.
Fehlt etwas, etwa Grundbuchauszug oder Flurkarte, beschaffen wir es. Im Festpreis enthalten.
Nach dem Ortstermin, sobald alle Unterlagen vorliegen. Auf Wunsch für alle Miterben.
Kurzgutachten oder Verkehrswertgutachten im Erbfall?
Entscheidend ist, wer den Wert später prüft: nur die Familie, oder auch Anwälte, Gericht oder Finanzamt.
Kurzgutachten
Verkehrswertgutachten
Für Sie ist es das Elternhaus. Für das Finanzamt eine Zeile in der Tabelle.
Ich schaue mir das Haus so an, wie es ist. Mit Keller, Dach und allem, was dazugehört.
Häufige Fragen zum Immobiliengutachten bei Erbschaft
Rufen Sie uns an oder schreiben Sie uns. Wir antworten Ihnen persönlich.
Welcher Stichtag gilt bei einer Erbschaft?
Der Todestag. Für den Pflichtteil und für die Erbschaftsteuer zählt der Wert, den die Immobilie an diesem Tag hatte, auch wenn das Gutachten erst Monate später erstellt wird. Wir bewerten rückwirkend auf diesen Stichtag, mit den Marktdaten von damals. Für die Auseinandersetzung einer Erbengemeinschaft oder einen Verkauf wird dagegen meist ein aktueller Stichtag gewählt. RS Echtwert erstellt solche Gutachten in Bergisch Gladbach, Köln und Umgebung.
Wie bewertet das Finanzamt ein geerbtes Haus?
Nach einem typisierten Verfahren des Bewertungsgesetzes, also mit Bodenrichtwert, Vergleichs- oder Sachwerten, Baujahr und pauschalen Faktoren. Das Finanzamt sieht das Haus nicht. Zustand, Instandhaltungsstau oder ein ungünstiger Grundriss kommen in der Berechnung kaum vor. Deshalb kann der festgestellte Wert über dem tatsächlichen Verkehrswert liegen.
Kann ich mit einem Gutachten Erbschaftsteuer sparen?
Wenn der Verkehrswert unter dem vom Finanzamt festgestellten Wert liegt, ja. § 198 BewG erlaubt den Nachweis eines niedrigeren gemeinen Werts durch ein Gutachten, an das das Gesetz besondere Anforderungen stellt. Die Steuer bemisst sich dann am nachgewiesenen Wert. Ob sich das bei Ihrem Freibetrag lohnt, rechnet Ihr Steuerberater. Benötigen Sie das Gutachten für das Finanzamt, sagen Sie es uns in der Erstberatung. Sie erhalten von uns ein Gutachten, das die Anforderungen des Finanzamts erfüllt.
Was braucht ein Pflichtteilsberechtigter von den Erben?
Auskunft über den Nachlass und bei Immobilien in der Regel eine Wertermittlung, beides steht ihm nach § 2314 BGB zu. Der Pflichtteil ist ein Geldanspruch und wird aus dem Wert des Nachlasses am Todestag berechnet. Ein nachvollziehbares Verkehrswertgutachten hilft, dass sich der Streit um den Pflichtteil nicht am Hauswert entzündet.
Wer zahlt das Gutachten, wenn ein Pflichtteilsberechtigter es verlangt?
Verlangt ein Pflichtteilsberechtigter von den Erben eine Wertermittlung, gehen die Kosten nach § 2314 BGB zulasten des Nachlasses. Gibt er selbst ein Gutachten in Auftrag, zahlt er es in der Regel selbst. Die Einzelheiten klärt Ihr Anwalt.
Wir sind uns als Erben einig. Brauchen wir trotzdem ein Gutachten?
Nicht unbedingt ein vollständiges Verkehrswertgutachten. Wenn alle einverstanden sind und nur eine faire Grundlage für Auszahlung oder Verkauf brauchen, reicht oft ein Kurzgutachten mit Ortstermin. Sobald ein Miterbe zögert, Anwälte beteiligt sind oder das Finanzamt den Wert prüft, empfehlen wir das Verkehrswertgutachten.
Wie wirkt sich ein Wohnrecht oder Nießbrauch auf den Wert aus?
Oft erheblich. Wer ein Haus mit lebenslangem Wohnrecht der Mutter erbt, kann es weder frei nutzen noch ohne Weiteres verkaufen. Solche Rechte mindern den Verkehrswert, abhängig vom Alter der berechtigten Person und vom Umfang des Rechts. Im Gutachten wird das berücksichtigt und offengelegt. Wie ein Wohnrecht oder Nießbrauch bei der Erbschaftsteuer angerechnet wird, klärt Ihr Steuerberater.
Was kostet das Gutachten bei einer Erbschaft?
Sie erhalten nach der kostenlosen Erstberatung einen Festpreis. Er richtet sich nach Art und Größe der Immobilie und danach, ob ein Kurzgutachten reicht oder ein Verkehrswertgutachten für Finanzamt oder Gericht nötig ist. Beauftragen die Erben gemeinsam, teilen sie sich die Kosten meist. Der Preis steht fest, bevor Sie beauftragen.
Müssen alle Erben dem Gutachten zustimmen?
Für die Beauftragung nicht, jeder Miterbe kann ein Gutachten in Auftrag geben. Für den Frieden in der Familie empfehlen wir aber, es gemeinsam zu beauftragen. Dann arbeitet der Sachverständige für alle, und niemand kann später sagen, das Gutachten sei auf eine Seite zugeschnitten.
Wie lange dauert das Gutachten?
Sie erhalten das Verkehrswertgutachten innerhalb von 14 Tagen nach dem Ortstermin, sobald alle Unterlagen vorliegen. Fehlende Unterlagen wie Grundbuchauszug oder Flurkarte besorgen wir. Ein Kurzgutachten erhalten Sie innerhalb von 10 Tagen. Wenn eine Frist des Finanzamts oder ein Termin drängt, sagen Sie es uns in der Erstberatung, dann planen wir danach.
Wer erstellt das Gutachten bei einer Erbschaft?
Ihr Gutachten kommt von RS Echtwert. Ihr Sachverständiger ist René Schulte: Er besichtigt die Immobilie, ermittelt den Wert und ist vom ersten Gespräch bis zur Übergabe Ihr Ansprechpartner. Er ist gelernter Dachdecker, begleitet seit über 30 Jahren Sanierungen und Bauvorhaben und hat 2025 seine Sachkunde in den Fachgebieten Immobilienbewertung und Bauschäden in Prüfungen beim Verband freier Bau- und Bodensachverständiger e.V. nachgewiesen. Für den Nachweis eines niedrigeren Werts bei der Erbschaft- und Schenkungsteuer gelten nach § 198 BewG besondere Anforderungen an den Gutachter. Sagen Sie uns deshalb in der Erstberatung, wofür Sie das Gutachten brauchen, etwa für das Finanzamt oder ein Gericht. Sie erhalten von uns ein Gutachten, das die Anforderungen des Finanzamts erfüllt.
