Gutachten für Steuern und Finanzamt
Das Finanzamt rechnet mit Pauschalen: 50 Jahre Nutzungsdauer, ein Bodenanteil aus der Arbeitshilfe, ein Gebäudewert aus der Tabelle. Ihr Haus ist aber keine Pauschale. Wir erstellen Gutachten, mit denen Sie und Ihr Steuerberater dem Finanzamt den Einzelfall belegen: bei der Abschreibung, bei der Kaufpreisaufteilung und bei der Erbschaft- und Schenkungsteuer.
Um einen Wert, den das Finanzamt nachvollziehen kann und der Ihre Immobilie so abbildet, wie sie ist, nicht wie die Tabelle sie vermutet.
Wann sich ein Gutachten fürs Finanzamt lohnt
Immer dann, wenn eine Pauschale des Finanzamts Ihre Immobilie schlechter stellt, als sie ist. Diese Situationen kommen am häufigsten vor.
Vermieter: höhere Abschreibung
Sie vermieten ein älteres Haus oder eine Wohnung und schreiben das Gebäude pauschal über 50 Jahre ab, gerechnet ab dem Kauf. Bei einem Haus aus den 60er- oder 70er-Jahren ist das oft länger, als es ohne größere Sanierung noch hält. Weist ein Restnutzungsdauergutachten eine kürzere Nutzungsdauer nach, steigt die jährliche Abschreibung entsprechend. Am meisten bringt das bei älteren Gebäuden mit hohem Gebäudeanteil am Kaufpreis.
Mehr zum Restnutzungsdauergutachten →
Kaufpreisaufteilung
Im Kaufvertrag steht ein Gesamtpreis für Grundstück und Gebäude, abschreiben können Sie aber nur das Gebäude. Das Finanzamt teilt den Preis meist mit der Arbeitshilfe des Bundesfinanzministeriums auf, und die setzt den Bodenanteil gerade in guten Lagen oft hoch an. Ein Gutachten kann eine andere Aufteilung begründen. Am besten klären Sie das schon vor dem Notartermin, dann lässt sich die Aufteilung gleich im Kaufvertrag festhalten.
Beratung anfragen →
Erbschaft- und Schenkungsteuer
Erben Sie eine Immobilie oder bekommen Sie sie geschenkt, bewertet das Finanzamt sie nach dem Bewertungsgesetz, mit Tabellen und Durchschnittswerten und ohne Besichtigung. Liegt der tatsächliche Verkehrswert darunter, etwa wegen Instandhaltungsstau oder Bauschäden, können Sie den niedrigeren Wert mit einem Gutachten nachweisen, an das das Gesetz besondere Anforderungen stellt. Ob sich das für Sie rechnet, hängt von Ihren Freibeträgen ab.
Mehr zu Erbschaft →
Mehrere Immobilien
Vermieter mit mehreren Wohnungen, Investoren oder Familien mit mehreren Objekten: Hier lohnt sich oft der Blick auf den ganzen Bestand, zum Beispiel bei der Abschreibung. Wir bewerten gebündelt und stimmen Ablauf und Festpreis in der kostenlosen Erstberatung mit Ihnen ab.
Beratung anfragen →
Übergabe an die Kinder
Übergeben Eltern das Haus schon zu Lebzeiten an die Kinder, zählt für die Schenkungsteuer der Wert am Tag der Schenkung, in der Regel der Tag des Notartermins. Ein Gutachten belegt ihn gegenüber dem Finanzamt und schafft zugleich Klarheit zwischen den Geschwistern. Behalten die Eltern ein Wohnrecht, mindert das den Verkehrswert, für die Steuer wird es gesondert berücksichtigt.
Mehr zu Erbschaft und Schenkung →
Schildern Sie uns kurz, worum es geht: Abschreibung, Kaufpreis oder Erbschaft. In der kostenlosen Erstberatung klären wir, welches Gutachten das Finanzamt in Ihrem Fall braucht.
Anfrage starten →Drei Dinge, die bei Steuerfragen oft untergehen
Aus unserer Praxis: Diese Punkte übersehen viele, und dabei geht oft Geld verloren. Am häufigsten fragen Vermieter nach dem Restnutzungsdauergutachten, dafür gibt es eine eigene Seite.
Was eine kürzere Nutzungsdauer bringt
Wer 2024 ein Haus von 1965 kauft, schreibt es pauschal bis 2074 ab, dann wäre es über hundert Jahre alt. Ergibt das Gutachten etwa 30 Jahre Restnutzungsdauer, steigt die jährliche Abschreibung von 2 auf rund 3,3 Prozent. Über die Jahre kommt da einiges zusammen.
Am besten im Kaufvertrag festhalten
Eine begründete Aufteilung, die schon im Kaufvertrag steht, erkennt das Finanzamt in der Regel an. Haben Sie bereits gekauft, geht es auch nachträglich: Dann belegt das Gutachten, warum die Arbeitshilfe in Ihrem Fall nicht passt.
Die Einspruchsfrist im Blick behalten
Haben Sie den Bescheid über den Wert Ihrer geerbten oder geschenkten Immobilie schon bekommen, läuft ab Bekanntgabe eine Einspruchsfrist von einem Monat. Ihr Steuerberater kann den Einspruch fristgerecht einlegen und das Gutachten nachreichen. Melden Sie sich trotzdem früh bei uns.
Vermietete Wohngebäude werden pauschal über 50 Jahre abgeschrieben, bei Baujahr vor 1925 über 40 Jahre, bei Neubauten ab 2023 über 33 Jahre. Das Gesetz erlaubt ausdrücklich, stattdessen die tatsächliche, kürzere Nutzungsdauer anzusetzen, wenn sie nachgewiesen wird. In der Praxis erbringt man den Nachweis mit einem Gutachten.
Für die Kaufpreisaufteilung auf Grund und Gebäude stellt das Bundesfinanzministerium eine Arbeitshilfe bereit, die den Bodenanteil oft hoch ansetzt. Der Bundesfinanzhof hat entschieden, dass diese Arbeitshilfe nicht bindend ist. Ein Gutachten kann eine andere Aufteilung begründen, und ein höherer Gebäudeanteil bedeutet eine höhere Abschreibung.
Das Finanzamt akzeptiert keine Behauptung, sondern eine Herleitung. Unsere Gutachten sind deshalb so aufgebaut, dass der Sachbearbeiter jeden Schritt prüfen kann, vom Ortstermin bis zur letzten Zahl.
In fünf Schritten zum Gutachten
Wir besprechen, worum es geht: Abschreibung, Kaufpreisaufteilung oder Erbschaft, und wann Ihr Steuerberater das Gutachten braucht.
Schriftlich, abhängig von Art und Umfang.
Wir besichtigen die Immobilie und dokumentieren den Zustand mit Fotos. Bei vermieteten Objekten stimmen wir den Termin mit den Mietern ab.
Fehlt etwas, etwa Grundbuchauszug oder Flurkarte, beschaffen wir es. Im Festpreis enthalten.
Nach dem Ortstermin, sobald alle Unterlagen vorliegen. Als PDF und gebunden, das PDF auf Wunsch direkt an Ihren Steuerberater.
Welches Gutachten passt zu Ihrer Steuerfrage?
Für die Abschreibung braucht es ein eigenes Gutachten zur Nutzungsdauer. Für Kaufpreisaufteilung und Erbschaftsteuer ein Verkehrswertgutachten. In der Erstberatung sortieren wir das für Sie.
Restnutzungsdauergutachten
Verkehrswertgutachten
Das Finanzamt rechnet mit Tabellen.
Ihr Haus steht in keiner.
Häufige Fragen zu Gutachten für Steuern und Finanzamt
Rufen Sie uns an oder schreiben Sie uns. Wir antworten Ihnen persönlich.
Was ist ein Restnutzungsdauergutachten und was bringt es?
Es ermittelt, wie lange ein vermietetes Gebäude wirtschaftlich noch nutzbar ist. Das Gesetz sieht pauschal 50 Jahre Abschreibung ab dem Kauf vor, egal wie alt das Haus ist, bei Baujahr vor 1925 sind es 40 Jahre, bei Neubauten ab 2023 33 Jahre. Weist das Gutachten eine kürzere Dauer nach, etwa 30 Jahre, verteilt sich der Gebäudewert auf weniger Jahre, und die jährliche Abschreibung steigt entsprechend. Grundlage ist § 7 Abs. 4 Satz 2 EStG. Alle Details stehen auf unserer Seite zum Restnutzungsdauergutachten.
Welche Anforderungen stellt das Finanzamt an ein Restnutzungsdauergutachten?
Das Finanzamt prüft ein Restnutzungsdauergutachten genau. Es muss sich konkret auf das Gebäude beziehen, den technischen Zustand und die wirtschaftliche Nutzbarkeit nachvollziehbar begründen und ein anerkanntes Verfahren zur Ermittlung der Restnutzungsdauer anwenden. Pauschale Angaben oder reine Alterstabellen reichen nicht. Unsere Gutachten sind darauf aufgebaut, mit Ortstermin und Fotodokumentation.
Was ist die Kaufpreisaufteilung und warum ist sie wichtig?
Beim Kauf einer vermieteten Immobilie wird der Kaufpreis in einen Anteil für den Grund und Boden und einen für das Gebäude aufgeteilt. Nur der Gebäudeanteil wird abgeschrieben. Steht im Kaufvertrag nur ein Gesamtpreis, teilt das Finanzamt mit der Arbeitshilfe des Bundesfinanzministeriums auf, oft mit einem hohen Bodenanteil. Ein Gutachten begründet die Aufteilung nach Verkehrswerten. Der Bundesfinanzhof hat 2020 bestätigt, dass die Arbeitshilfe nicht bindend ist.
Kann ich mit einem Gutachten Erbschaft- oder Schenkungsteuer senken?
Wenn der Verkehrswert unter dem vom Finanzamt nach Bewertungsgesetz festgestellten Wert liegt, ja. § 198 BewG erlaubt den Nachweis eines niedrigeren gemeinen Werts durch ein Gutachten, an das das Gesetz besondere Anforderungen stellt. Das lohnt sich vor allem bei älteren Häusern mit Instandhaltungsstau und bei Besonderheiten, die die typisierte Bewertung nicht kennt, etwa einer ungünstigen Lage innerhalb der Bodenrichtwertzone. Ob auch ein Wohnrecht oder Nießbrauch eine Rolle spielt, klärt Ihr Steuerberater. Benötigen Sie das Gutachten für das Finanzamt, sagen Sie es uns in der Erstberatung. Sie erhalten von uns ein Gutachten, das die Anforderungen des Finanzamts erfüllt.
Erkennt das Finanzamt ein privat beauftragtes Gutachten an?
Ja, wenn es die Anforderungen erfüllt. Inhaltlich heißt das: nachvollziehbare Herleitung, Bezug auf das konkrete Objekt, anerkannte Verfahren nach ImmoWertV, Ortstermin und Dokumentation. Für den Nachweis eines niedrigeren Werts bei der Erbschaft- und Schenkungsteuer stellt § 198 BewG zusätzlich Anforderungen an die Person des Gutachters. Sagen Sie uns in der Erstberatung, dass Sie das Gutachten dafür brauchen. Sie erhalten von uns ein Gutachten, das die Anforderungen des Finanzamts erfüllt. Das Finanzamt prüft das Gutachten inhaltlich und kann Rückfragen stellen. Garantieren kann die Anerkennung niemand.
Was kostet ein Gutachten für das Finanzamt?
Sie erhalten nach der kostenlosen Erstberatung einen Festpreis. Er richtet sich nach Art und Größe der Immobilie und nach der Gutachtenart: Ein Restnutzungsdauergutachten ist in der Regel günstiger als ein vollständiges Verkehrswertgutachten. Je nach Anlass können die Kosten steuerlich berücksichtigt werden, etwa als Werbungskosten bei einer vermieteten Immobilie. Was in Ihrem Fall gilt, klärt Ihr Steuerberater.
Wir haben mehrere Immobilien. Geht das gebündelt?
Ja. Vermieter mit Bestand, Investoren und Familien mit mehreren Objekten bewerten wir gebündelt, mit abgestimmten Ortsterminen und einem Ansprechpartner. Ablauf und Konditionen besprechen wir in der Erstberatung, abhängig von Zahl und Art der Objekte.
Wann sollte ich das Gutachten beauftragen?
Bei der Kaufpreisaufteilung am besten vor dem Notartermin, damit die begründete Aufteilung schon im Kaufvertrag steht. Beim Restnutzungsdauergutachten im Jahr des Kaufs oder sobald Sie die Abschreibung ändern wollen. Bei Erbschaft oder Schenkung möglichst früh, denn gegen einen Bescheid haben Sie nur einen Monat Zeit für den Einspruch. Ihr Steuerberater kennt den richtigen Zeitpunkt.
Arbeiten Sie mit meinem Steuerberater zusammen?
Ja. Wir klären mit Ihrem Steuerberater vorab, welche Form und welchen Stichtag die Erklärung braucht, und liefern das PDF direkt an die Kanzlei. Die gebundene Ausfertigung erhalten Sie. Steuerliche Beratung übernehmen wir nicht, das bleibt beim Steuerberater.
Wer erstellt die Gutachten für das Finanzamt?
Ihr Gutachten kommt von RS Echtwert. Ihr Sachverständiger ist René Schulte: Er besichtigt die Immobilie, ermittelt den Wert und ist vom ersten Gespräch bis zur Übergabe Ihr Ansprechpartner. Er ist gelernter Dachdecker, begleitet seit über 30 Jahren Sanierungen und Bauvorhaben und hat 2025 seine Sachkunde in den Fachgebieten Immobilienbewertung und Bauschäden in Prüfungen beim Verband freier Bau- und Bodensachverständiger e.V. nachgewiesen. Für den Nachweis eines niedrigeren Werts bei der Erbschaft- und Schenkungsteuer gelten nach § 198 BewG besondere Anforderungen an den Gutachter. Sagen Sie uns deshalb in der Erstberatung, wofür Sie das Gutachten brauchen. Sie erhalten von uns ein Gutachten, das die Anforderungen des Finanzamts erfüllt.
