Restnutzungsdauergutachten in Bergisch Gladbach, Köln und Umgebung
Sie vermieten eine Immobilie und schreiben pauschal 2 Prozent im Jahr ab? Ist Ihr Gebäude kürzer nutzbar als angenommen, darf die Abschreibung höher sein. Ein Restnutzungsdauergutachten kann das nachweisen, als Grundlage für Ihre Steuererklärung, mit Ortstermin an Ihrer Immobilie.
Die Zeit, in der ein Gebäude voraussichtlich noch wirtschaftlich genutzt werden kann.
Das Gesetz schreibt die Abschreibung pauschal fest: meist 2 Prozent im Jahr, das entspricht 50 Jahren. Ist die tatsächliche Nutzungsdauer eines Gebäudes kürzer, darf stattdessen diese angesetzt werden.
Zum Gesetzestext ↗Genau hier setzt das Restnutzungsdauergutachten an. Es ermittelt und begründet, wie lange Ihr Gebäude nach Zustand, Bauweise und Modernisierungen voraussichtlich noch genutzt werden kann. Ist diese Zeit kürzer als die Nutzungsdauer, die das Gesetz pauschal annimmt, meist 50 Jahre, verteilt sich die Abschreibung auf weniger Jahre. Pro Jahr bleibt dann mehr steuerlich absetzbar.
Ein Beispiel: Entfallen von Ihrem Kaufpreis 300.000 Euro auf das Gebäude, bringen 2 Prozent im Jahr 6.000 Euro Abschreibung. Bei einer nachgewiesenen Restnutzungsdauer von 30 Jahren ab dem Kauf sind es 10.000 Euro. Ob und wie sich das für Sie rechnet, klärt Ihr Steuerberater.
Wann ein Restnutzungsdauergutachten sinnvoll ist
Vor allem bei vermieteten Immobilien, die älter sind oder nicht durchgehend modernisiert wurden. Ob sich ein Gutachten lohnt, besprechen wir vorab offen mit Ihnen.
Nach dem Kauf
Sie haben eine vermietete Immobilie gekauft und möchten die Abschreibung von Anfang an richtig ansetzen.
Geerbt oder geschenkt
Wird eine vermietete Immobilie übernommen, lohnt ein Blick auf die Restnutzungsdauer, bevor die erste Steuererklärung ansteht.
Bestand im Blick
Sie vermieten seit Jahren und schreiben noch pauschal ab. Ein Gutachten kann die Abschreibung für die verbleibenden Jahre erhöhen.
Mehrere Immobilien
Wer mehrere vermietete Objekte besitzt, prüft am besten jedes einzeln. Wir schauen gemeinsam, wo sich ein Gutachten lohnen kann.
Steuern und Finanzamt
Kaufpreisaufteilung, Erbschaftsteuer oder Abschreibung: Welches Gutachten das Finanzamt wofür verlangt, erklären wir auf einer eigenen Seite.
Nicht sicher, was Sie brauchen?
Schildern Sie uns kurz Ihre Immobilie. In der kostenlosen Erstberatung klären wir, ob ein Restnutzungsdauergutachten für Sie infrage kommt.
Ob und wie viel Steuer Sie sparen, hängt von Ihrer persönlichen Situation ab. Das Gutachten liefert die Grundlage, die steuerliche Bewertung übernimmt Ihr Steuerberater.
Wie die Restnutzungsdauer ermittelt wird
Grundlage ist das Modell der Immobilienwertermittlungsverordnung (ImmoWertV, Anlage 1 und 2). Es verbindet die übliche Gesamtnutzungsdauer des Gebäudetyps mit dem tatsächlichen Zustand und den Modernisierungen. So ist jeder Schritt nachvollziehbar, auch für das Finanzamt.
Ausgangspunkt: die Gesamtnutzungsdauer
Die ImmoWertV ordnet jedem Gebäudetyp eine übliche Gesamtnutzungsdauer zu, bei Wohngebäuden in der Regel 80 Jahre. Von ihr und vom Baujahr ausgehend wird gerechnet.
Baujahr und Gebäudeart liefern den Rahmen
Modernisierungen verlängern
Neue Fenster, Heizung, Dach, Bäder oder Elektrik verlängern die Restnutzungsdauer. Das Modell bewertet jede Maßnahme mit Punkten. Deshalb fragen wir genau nach, was wann erneuert wurde.
Belege zu Modernisierungen sind hilfreich
Der Zustand entscheidet
Beim Ortstermin prüfen wir Bausubstanz, Schäden und Abnutzung. Mit unserer Erfahrung aus der Bauschadensbewertung sehen wir, was ein Formular nicht erfasst. Das Ergebnis ist begründet, nicht geschätzt.
Ortstermin durch den Sachverständigen
Was das Finanzamt verlangt: Finanzverwaltung und Rechtsprechung stellen Anforderungen an Inhalt und Herleitung eines Gutachtens zur kürzeren Nutzungsdauer. Wir richten Aufbau und Herleitung Ihres Gutachtens an diesen Anforderungen aus und klären den Zweck vorab in der kostenlosen Erstberatung.
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Ein Haus verrät sein Alter nicht im Grundbuch, sondern im Keller und auf dem Dach.
Was Sie bekommen
Ein schriftliches Gutachten, das Sie Ihrer Steuererklärung beilegen können, als PDF und als gebundene Ausfertigung per Post.
- ✓Beschreibung des Gebäudes mit Fotos vom Ortstermin
- ✓Herleitung der Restnutzungsdauer nach dem Modell der ImmoWertV
- ✓Dokumentation aller Modernisierungen und ihrer Bewertung
- ✓Hinweise auf Bauschäden, soweit sie die Nutzungsdauer beeinflussen
Ihr Sachverständiger: René Schulte
René Schulte ist gelernter Dachdecker und begleitet seit über 30 Jahren Sanierungen und Bauvorhaben. Für die Restnutzungsdauer prüft er beim Ortstermin selbst, in welchem Zustand Dach, Fassade, Leitungen und Bausubstanz sind und was bereits modernisiert wurde.
In fünf Schritten zum Gutachten
- 1
Kostenlose Erstberatung
Wir besprechen Ihre Immobilie und ob ein Restnutzungsdauergutachten für Sie infrage kommt.
- 2
Festpreisangebot
Schriftlich, abhängig von Art und Umfang.
- 3
Ortstermin
Wir besichtigen das Gebäude und dokumentieren Zustand und Modernisierungen.
- 4
Unterlagen
Fehlt etwas, etwa Grundbuchauszug oder Flurkarte, beschaffen wir es. Im Festpreis enthalten.
- 5
Gutachten
innerhalb von 14 TagenNach dem Ortstermin, sobald alle Unterlagen vorliegen.
Restnutzungsdauergutachten oder Verkehrswertgutachten?
Beide Gutachten können beim Finanzamt eine Rolle spielen, beantworten aber verschiedene Fragen. Oft braucht es nur eines, manchmal beides.
Verkehrswertgutachten
Restnutzungsdauergutachten
Restnutzungsdauergutachten anfragen
Wählen Sie Ihre Immobilie. Der Anfrage-Assistent führt Sie Schritt für Schritt durch Ihre Anfrage, danach melden wir uns für die kostenlose Erstberatung.
Häufige Fragen zum Restnutzungsdauergutachten in Bergisch Gladbach
Rufen Sie uns an oder schreiben Sie uns. Wir antworten Ihnen persönlich.
Was ist ein Restnutzungsdauergutachten?
Ein Restnutzungsdauergutachten ermittelt und begründet, wie lange ein Gebäude voraussichtlich noch wirtschaftlich genutzt werden kann. Ist diese Zeit kürzer als die pauschale Nutzungsdauer im Einkommensteuergesetz, können Vermieter ihre Immobilie schneller abschreiben. RS Echtwert erstellt diese Gutachten für Immobilien in Bergisch Gladbach, Köln und Umgebung.
Wie hoch ist die Abschreibung normalerweise?
Für vermietete Gebäude im Privatvermögen gilt pauschal meist 2 Prozent pro Jahr, das entspricht 50 Jahren Nutzungsdauer. Bei Gebäuden, die vor 1925 fertiggestellt wurden, sind es 2,5 Prozent, bei Wohngebäuden mit Fertigstellung ab 2023 3 Prozent. Ein Restnutzungsdauergutachten kann eine kürzere tatsächliche Nutzungsdauer nachweisen.
Für wen lohnt sich ein Restnutzungsdauergutachten?
Vor allem für Eigentümer vermieteter Immobilien, die älter sind oder nur teilweise modernisiert wurden, zum Beispiel nach einem Kauf oder einer Erbschaft. Ob sich ein Gutachten in Ihrem Fall rechnet, besprechen wir in der kostenlosen Erstberatung offen mit Ihnen.
Erkennt das Finanzamt das Gutachten an?
Finanzverwaltung und Rechtsprechung stellen Anforderungen an Inhalt und Herleitung eines Gutachtens zur kürzeren Nutzungsdauer. Wir richten Aufbau und Herleitung Ihres Gutachtens an diesen Anforderungen aus. Die Entscheidung trifft am Ende das Finanzamt, deshalb sprechen wir den Zweck vorab mit Ihnen durch.
Was kostet ein Restnutzungsdauergutachten bei RS Echtwert?
Sie erhalten vor dem Auftrag einen Festpreis. Er richtet sich nach Art und Größe der Immobilie. Die Erstberatung ist kostenlos, und Unterlagen, die Ihnen fehlen, beschaffen wir. Auch das ist im Festpreis enthalten.
Wie lange dauert ein Restnutzungsdauergutachten?
Sie erhalten Ihr Gutachten innerhalb von 14 Tagen nach dem Ortstermin, sobald alle Unterlagen vorliegen. Fehlende Unterlagen besorgen wir selbst. Sie bekommen es als PDF und als gebundene Ausfertigung per Post.
Braucht es einen Ortstermin?
Ja. Der Zustand des Gebäudes entscheidet über die Restnutzungsdauer, und den sieht man nur vor Ort. Wir besichtigen die Immobilie und dokumentieren Bausubstanz, Schäden und Modernisierungen.
Welche Unterlagen brauchen Sie von mir?
Hilfreich sind Grundrisse, Angaben zum Baujahr, Belege zu Modernisierungen sowie der Kaufvertrag oder die bisherige Abschreibung. Was Ihnen fehlt, beschaffen wir.
Gilt das Gutachten auch für selbst genutzte Immobilien?
Nein. Die Abschreibung betrifft nur Immobilien, mit denen Sie Einkünfte erzielen, also vermietete oder betrieblich genutzte Gebäude. Für selbst genutztes Wohneigentum spielt die Restnutzungsdauer steuerlich keine Rolle.
Wer erstellt das Restnutzungsdauergutachten?
Ihr Gutachten kommt von RS Echtwert. Ihr Sachverständiger ist René Schulte: Er besichtigt die Immobilie, ermittelt die Restnutzungsdauer und ist vom ersten Gespräch bis zur Übergabe Ihr Ansprechpartner. Er ist gelernter Dachdecker, begleitet seit über 30 Jahren Sanierungen und Bauvorhaben und hat 2025 seine Sachkunde in den Fachgebieten Immobilienbewertung und Bauschäden in Prüfungen beim Verband freier Bau- und Bodensachverständiger e.V. nachgewiesen. Die Anforderungen des Finanzamts klären wir vorab in der Erstberatung.
