Wohnflächenberechnung nach WoFlV, auf Wunsch nach DIN 277 in Bergisch Gladbach, Köln und Umgebung
Wie groß ist das Haus genau? Die Zahl aus dem alten Exposé, die aus dem Bauplan und die vom Steuerberater passen selten zusammen. Wir messen vor Ort auf und berechnen die Wohnfläche nach Wohnflächenverordnung, nachvollziehbar für Käufer, Mieter und Bank. Brauchen Sie die Grundflächen nach DIN 277, etwa für Gewerbe oder Baukosten, rechnen wir auch die.
Die belastbare Antwort auf die Frage, wie groß Ihre Immobilie ist.
Die Wohnflächenverordnung (WoFlV) ist der übliche Maßstab für Miete und Verkauf: Sie regelt, welche Räume zählen und wie Dachschrägen, Balkone und Nebenräume angerechnet werden. Die DIN 277 ergibt keine Wohnfläche, sondern die Grundflächen eines Gebäudes ohne diese Abzüge. Sie wird bei Gewerbe und Büro, beim Bauen und in der Bewertung beim Sachwertverfahren verwendet.
Für Wohnungen und Wohnhäuser ist deshalb fast immer die Wohnfläche nach WoFlV die richtige Zahl. Beim Einfamilienhaus mit ausgebautem Dach liegt die Grundfläche nach DIN 277 schnell zehn Prozent und mehr darüber. Wer diese Zahl in den Mietvertrag oder ins Exposé schreibt, bekommt die Diskussion später.
Unsere Empfehlung: Sagen Sie uns in der kostenlosen Erstberatung, wofür Sie die Fläche brauchen. Dann rechnen wir nach der Norm, die dafür gilt, und die richtige Zahl landet im richtigen Dokument.
Wann Sie eine Wohnflächenberechnung brauchen
Sobald eine Quadratmeterzahl verbindlich wird, sollte sie stimmen. Diese Situationen kommen am häufigsten vor.
Verkauf
Die Wohnfläche steht im Exposé und oft im Kaufvertrag. Eine falsche Zahl kostet Vertrauen in der Besichtigung und kann nach dem Notartermin teuer werden.
Vermietung
Mietvertrag, Mieterhöhung, Betriebskostenabrechnung: Überall zählt die Fläche. Ist die Wohnung mehr als zehn Prozent kleiner als angegeben, kann der Mieter die Miete mindern.
Streit um die Quadratmeter
Mieter oder Käufer zweifeln die Angabe an. Ein Aufmaß vom Sachverständigen bringt nachprüfbare Zahlen auf den Tisch, bevor Anwälte übernehmen.
Dachgeschoss und Anbau
Nach Dachausbau, Anbau oder Grundrissänderung stimmen die alten Pläne nicht mehr. Schrägen und neue Räume müssen frisch aufgemessen werden.
Für das Verkehrswertgutachten
Die Fläche ist eine der wichtigsten Größen im Gutachten. Beim Ortstermin für die Bewertung nehmen wir das Aufmaß gleich mit auf.
Nicht sicher, was Sie brauchen?
Schildern Sie uns kurz, wofür Sie die Fläche brauchen. In der kostenlosen Erstberatung klären wir, welche Norm passt und was Sie dafür brauchen.
Für Bank, Finanzamt oder Versicherung gelten teils eigene Vorgaben, welche Flächenart gefragt ist. Das klären wir vorab, damit Sie die passende Zahl in der Hand haben.
Was wir vor Ort machen
Eine Wohnflächenberechnung ist nur so gut wie ihr Aufmaß. Deshalb messen wir selbst, raumweise und mit Höhenlinien unter den Schrägen. Auf Wunsch entsteht daraus gleich ein neuer Grundriss.
Das Aufmaß vor Ort
Wir messen jeden Raum mit dem Laser aus, nehmen Nischen, Vorsprünge, Fensterbänke und Türlaibungen auf und markieren unter Dachschrägen die Höhenlinien bei einem und bei zwei Metern. Balkone, Terrassen und Nebenräume werden separat erfasst.
Typisch: Das Dachgeschoss ist auf dem Bauplan 42 Quadratmeter groß und hat nach WoFlV 28. Beide Zahlen stimmen, sie bedeuten nur Unterschiedliches.
Die Anrechnung nach Regelwerk
Nach WoFlV zählen Flächen ab zwei Metern Höhe voll, zwischen einem und zwei Metern zur Hälfte, darunter gar nicht. Balkone kommen in der Regel zu einem Viertel dazu, Keller und Garage gar nicht. Wenn Sie eine Berechnung nach DIN 277 brauchen, weisen wir Brutto-Grundfläche, Netto-Raumfläche und Nutzungsfläche ohne diese Abzüge aus.
Häufig: der ausgebaute Keller. Ob er als Wohnfläche zählt, hängt davon ab, ob er die baurechtlichen Anforderungen an Wohnräume erfüllt, nicht vom Teppich. Wo das fraglich ist, sagen wir es Ihnen.
Der Nachweis
Sie erhalten eine raumweise Tabelle mit Maßen, Anrechnungsfaktor und Teilfläche, eine Skizze mit Maßketten und die Summe nach der vereinbarten Norm. Jede Zahl lässt sich mit dem Zollstock in der Hand nachprüfen.
Ergebnis: eine Berechnung, die Käufer, Mieter, Bank und Gericht nachvollziehen können, als PDF.
Was die Berechnung nicht ist: Keine Aussage zum Wert der Immobilie und keine Prüfung, ob Umbauten genehmigt sind. Fällt uns beim Aufmaß etwas auf, sagen wir es Ihnen, die Bewertung selbst ist dann ein eigener Auftrag.
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Die Wohnfläche aus dem alten Exposé ist eine Behauptung. Das Aufmaß vor Ort ist eine Zahl.
Was Sie bekommen
Die Wohnflächenberechnung kommt als PDF mit Tabelle und Skizze. Sie können sie direkt an Käufer, Mieter, Hausverwaltung oder Bank weitergeben.
- ✓Raumweise Flächen mit Maßen und Anrechnungsfaktor
- ✓Wohnfläche nach Wohnflächenverordnung, auf Wunsch Grundflächen nach DIN 277
- ✓Skizze mit Maßketten und Höhenlinien unter den Schrägen
- ✓Kurze Erläuterung der angewandten Regeln
Ihr Ansprechpartner: René Schulte
René Schulte ist gelernter Dachdecker und begleitet seit über 30 Jahren Sanierungen und Bauvorhaben. Er kennt Dachschrägen, Gauben und Anbauten von innen und von außen und weiß, wo eine Fläche oft zu groß angegeben wird.
In fünf Schritten zur Wohnflächenberechnung
- 1
Kostenlose Erstberatung
Wir klären, wofür Sie die Fläche brauchen und welche Norm dafür gilt.
- 2
Festpreisangebot
Schriftlich, abhängig von Größe und Zahl der Räume.
- 3
Unterlagen
Schicken Sie uns vorab, was Sie haben, etwa alte Baupläne oder Grundrisse. Fehlen sie, reicht das Aufmaß.
- 4
Aufmaß vor Ort
Wir messen jeden Raum, inklusive Schrägen, Balkonen und Nebenräumen, und gleichen mit den Plänen ab.
- 5
Berechnung
in wenigen TagenRaumweise, nach der vereinbarten Norm, mit Skizze, als PDF.
WoFlV oder DIN 277?
Zwei Regelwerke, zwei Zwecke. Für Wohnungen und Wohnhäuser ist es fast immer die WoFlV. Die DIN 277 rechnen wir, wenn Sie sie für Gewerbe, Bau oder Bewertung brauchen.
DIN 277
Wohnflächenverordnung
Wohnfläche berechnen lassen
Wählen Sie Ihre Immobilie. Der Anfrage-Assistent führt Sie Schritt für Schritt durch Ihre Anfrage, danach melden wir uns für die kostenlose Erstberatung.
Häufige Fragen zur Wohnflächenberechnung in Bergisch Gladbach
Rufen Sie uns an oder schreiben Sie uns. Wir antworten Ihnen persönlich.
Wann brauche ich eine Wohnflächenberechnung?
Immer dann, wenn eine Quadratmeterzahl verbindlich wird: im Exposé und Kaufvertrag beim Verkauf, im Mietvertrag und bei Mieterhöhungen, bei der Finanzierung, in der Betriebskostenabrechnung oder bei der Wohngebäudeversicherung. Auch wenn alte Pläne und tatsächlicher Zustand nicht mehr zusammenpassen, etwa nach einem Dachausbau oder Anbau, lohnt sich ein neues Aufmaß. RS Echtwert erstellt Wohnflächenberechnungen in Bergisch Gladbach, Köln und Umgebung.
Was ist der Unterschied zwischen WoFlV und DIN 277?
Die Wohnflächenverordnung (WoFlV) legt fest, welche Flächen als Wohnfläche zählen und wie sie angerechnet werden: Dachschrägen nur anteilig, Balkone meist zu einem Viertel, Keller und Garage gar nicht. Sie ist der übliche Maßstab für Miete und Verkauf. Die DIN 277 ergibt keine Wohnfläche, sondern Grundflächen eines Gebäudes ohne diese Abzüge, zum Beispiel die Brutto-Grundfläche und die Nutzungsfläche. Sie wird bei Gewerbe und Büro, beim Bauen und in der Bewertung beim Sachwertverfahren verwendet. Für Mietvertrag, Exposé und Kaufvertrag einer Wohnung ist die WoFlV die richtige Grundlage, die DIN 277 rechnet RS Echtwert auf Wunsch.
Wie werden Dachschrägen angerechnet?
Nach der Wohnflächenverordnung zählen Flächen mit einer lichten Höhe von mindestens zwei Metern voll, Flächen zwischen einem und zwei Metern zur Hälfte und Flächen unter einem Meter gar nicht. Wir messen dafür die Höhenlinien vor Ort aus. Nach DIN 277 gibt es diese Abzüge nicht.
Zählen Balkon, Terrasse und Keller zur Wohnfläche?
Balkone, Loggien, Dachgärten und Terrassen werden nach WoFlV in der Regel zu einem Viertel angerechnet, höchstens zur Hälfte. Kellerräume, Waschküche, Heizungsraum, Garage und Abstellräume außerhalb der Wohnung zählen nicht zur Wohnfläche. Ein ausgebauter Kellerraum kann zur Wohnfläche gehören, wenn er die baurechtlichen Anforderungen an einen Wohnraum erfüllt. Wo das fraglich ist, sagen wir es Ihnen beim Aufmaß.
Was passiert, wenn die tatsächliche Fläche von der Angabe abweicht?
Ist eine Mietwohnung mehr als zehn Prozent kleiner als im Vertrag angegeben, gilt das als Mangel, und der Mieter kann die Miete mindern. Bei Mieterhöhungen zählt ohnehin die tatsächliche Fläche. Beim Verkauf kann eine im Kaufvertrag vereinbarte Fläche Ansprüche des Käufers auslösen, wenn sie nicht stimmt. Eine saubere Berechnung vorab ist deshalb deutlich günstiger als die Diskussion danach. Für rechtliche Fragen im Einzelfall empfehlen wir einen Fachanwalt.
Darf ich die Wohnfläche nicht einfach selbst ausmessen?
Dürfen Sie, eine Pflicht zum Sachverständigen gibt es nicht. Schwierig wird es bei Dachschrägen, Nischen, Balkonen und der Frage, welche Räume überhaupt zählen. Genau dort entstehen die Abweichungen, über die später gestritten wird. Eine Berechnung vom Sachverständigen mit raumweiser Tabelle lässt sich nachprüfen und überzeugt Käufer, Mieter und Bank eher als eine eigene Messung.
Was kostet die Wohnflächenberechnung?
Sie erhalten nach der kostenlosen Erstberatung einen Festpreis. Er hängt von der Größe des Objekts und der Zahl der Räume ab, nicht vom Ergebnis. Der Preis steht fest, bevor Sie beauftragen.
Reichen die alten Baupläne nicht?
Oft nicht. Baupläne zeigen den geplanten Zustand, nicht den gebauten. Wände wurden versetzt, Dachgeschosse ausgebaut, Balkone verglast, und Rohbaumaße enthalten weder Putz noch Verkleidungen. Wir messen deshalb vor Ort und gleichen mit den Plänen ab. Die Pläne helfen, ersetzen das Aufmaß aber nicht.
Wie lange dauert die Wohnflächenberechnung?
Das Aufmaß vor Ort dauert je nach Größe ein bis zwei Stunden. Die fertige Berechnung mit Tabelle und Skizze erhalten Sie in der Regel innerhalb weniger Tage als PDF.
Kann ich die Wohnflächenberechnung mit einem Grundriss kombinieren?
Ja. Aus dem Aufmaß entsteht auf Wunsch gleich ein neuer Grundriss für Exposé, Mietvertrag oder als Bestandsplan für Ihren Architekten. Beide Leistungen nutzen dieselben Maße, Sie brauchen also nur einen Termin.
Wer erstellt die Wohnflächenberechnung?
Ihre Wohnflächenberechnung kommt von RS Echtwert. René Schulte, Sachverständiger für Immobilienbewertung und Bauschäden, misst Ihre Immobilie selbst auf und ist vom ersten Gespräch bis zur Übergabe Ihr Ansprechpartner. Er ist gelernter Dachdecker, begleitet seit über 30 Jahren Sanierungen und Bauvorhaben und hat 2025 seine Sachkunde in den Fachgebieten Immobilienbewertung und Bauschäden in Prüfungen beim Verband freier Bau- und Bodensachverständiger e.V. nachgewiesen.
