Immobiliengutachten bei Scheidung
Eine Trennung ist anstrengend genug. Wenn dann noch das gemeinsame Haus geklärt werden muss, an dem Erinnerungen, ein Kredit und oft auch die Kinder hängen, fällt es schwer, sachlich zu bleiben. Diesen Teil nehmen wir Ihnen ab: Wir ermitteln den Verkehrswert zum Stichtag, nachvollziehbar für beide Seiten und ihre Anwälte.
Um den Wert, den die Immobilie an einem bestimmten Tag hatte. Nicht um den Preis, den einer von Ihnen hofft.
Wann Sie bei der Trennung ein Gutachten brauchen
Immer dann, wenn aus dem gemeinsamen Zuhause eine Zahl werden muss. Das fühlt sich selten gut an, macht aber vieles danach leichter. Diese Situationen kommen am häufigsten vor.
Zugewinnausgleich
Haben Sie keinen Ehevertrag geschlossen, leben Sie im gesetzlichen Güterstand der Zugewinngemeinschaft. Bei der Scheidung wird dann verglichen, um wie viel das Vermögen jedes Partners während der Ehe gewachsen ist. Wer mehr hinzugewonnen hat, gibt die Hälfte des Unterschieds an den anderen ab. Die Immobilie zählt dabei mit ihrem Verkehrswert zu dem Tag, an dem der Scheidungsantrag zugestellt wurde. Gehörte sie einem von Ihnen schon vor der Ehe, braucht es zusätzlich den Wert am Tag der Heirat. Wurde sie während der Ehe geerbt oder geschenkt, zählt zusätzlich der Wert am Tag der Erbschaft oder Schenkung. Welche Stichtage in Ihrem Fall gelten, sagt Ihnen Ihr Anwalt. Wir bewerten dann genau auf diese Tage.
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Einer übernimmt das Haus
Oft möchte einer von Ihnen im Haus bleiben, häufig damit die Kinder ihr Zuhause, ihre Schule und ihre Freunde behalten. Wer bleibt, übernimmt den Anteil des anderen und zahlt ihn aus. Wie hoch diese Auszahlung ist, hängt vom Verkehrswert und von den Schulden ab, die noch auf dem Haus liegen. Ist der Wert zu niedrig angesetzt, verliert der eine. Ist er zu hoch, trägt der andere die Last über Jahre mit der Rate. Eine sachlich begründete Zahl, die Sie beide nachvollziehen können, nimmt viel Druck aus diesem Gespräch. Die Übertragung selbst regelt der Notar, und soll einer aus dem gemeinsamen Kredit entlassen werden, muss die Bank zustimmen.
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Gemeinsam verkaufen
Manchmal ist der klarste Schritt, das Haus gemeinsam zu verkaufen und den Erlös nach Abzug der Schulden zu teilen. Bevor Sie einen Makler beauftragen oder über den Angebotspreis streiten, hilft eine nachvollziehbare Einschätzung, was am Markt realistisch zu erzielen ist. Sind Sie sich im Grundsatz einig, reicht dafür oft ein Kurzgutachten. Es schützt Sie beide davor, unter Wert zu verkaufen oder mit einem Wunschpreis monatelang auf dem Markt zu stehen, während die Raten weiterlaufen.
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Teilungsversteigerung vermeiden
Gehört das Haus Ihnen beiden und Sie kommen nicht zusammen, kann jeder Miteigentümer beim Amtsgericht die Teilungsversteigerung beantragen. Das Verfahren dauert oft lange, kostet Gebühren, und der Erlös bleibt häufig hinter einem freien Verkauf zurück. Am Ende verlieren dabei meist beide. Ein Gutachten, das Sie gemeinsam beauftragen, legt eine sachlich begründete Zahl auf den Tisch, über die Sie wieder miteinander sprechen können. Nicht selten gelingt so doch noch eine Einigung. Den rechtlichen Weg klärt Ihr Anwalt.
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Gutachten für das Verfahren
Können Sie sich nicht einigen und entscheidet am Ende das Familiengericht, muss der Wert einer genauen Prüfung standhalten. Das Gericht und die Anwälte beider Seiten schauen sich an, wie er zustande gekommen ist. Dafür ist das Verkehrswertgutachten nach der Immobilienwertermittlungsverordnung (ImmoWertV) gemacht: Es legt jeden Schritt offen, vom Bodenrichtwert über den Zustand des Hauses bis zu den Marktdaten. Soll unser Gutachten im Verfahren vorgelegt werden, sagen Sie es uns in der Erstberatung. Es gilt dort als Privatgutachten, und ob das Gericht zusätzlich einen eigenen Sachverständigen bestellt, entscheidet das Gericht.
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Erzählen Sie uns kurz, wo Sie gerade stehen: ob Sie sich einig sind, wer beauftragt, welcher Stichtag gilt. Sie müssen dafür nichts vorbereitet haben. In der kostenlosen Erstberatung klären wir in Ruhe, welches Gutachten passt.
Anfrage starten →Drei Dinge, die bei einer Trennung oft untergehen
Aus unserer Praxis: Diese Punkte übersehen viele, und später kosten sie Geld oder Nerven. Ob für Ihren Fall ein Kurzgutachten reicht oder ein Verkehrswertgutachten nötig ist, klären wir in der kostenlosen Erstberatung.
Die Bank bewertet selbst
Für die Umschuldung prüft die Bank den Wert nach eigenen Regeln, und der kann vom Verkehrswert abweichen. Fragen Sie dort früh, ob sie ein vorhandenes Gutachten berücksichtigt. Das erspart Ihnen Überraschungen bei der Finanzierung.
Erst der Wert, dann das Inserat
Ohne gemeinsamen Wert verhandeln Sie oft zuerst miteinander und erst danach mit den Käufern. Liegt die Zahl vorher auf dem Tisch, wird über Angebote weniger gestritten, und der Verkauf zieht sich nicht, weil einer blockiert.
Auch der Wert von früher zählt
War die Immobilie schon vor der Ehe da, braucht es zusätzlich den Wert am Tag der Heirat. Hat einer von beiden sie während der Ehe geerbt oder geschenkt bekommen, zählt zusätzlich der Wert am Tag der Erbschaft oder Schenkung. Auch wenn das Jahrzehnte her ist: Wir bewerten rückwirkend mit den Marktdaten von damals.
Beim Zugewinnausgleich wird jedes Vermögen mit dem Wert angesetzt, den es zum jeweiligen Stichtag hatte: beim Anfangsvermögen der Tag der Heirat, beim Endvermögen der Tag, an dem der Scheidungsantrag zugestellt wurde. Eine Immobilie braucht deshalb oft nicht einen Wert, sondern zwei.
Wer die Immobilie vor der Ehe schon hatte oder während der Ehe geerbt oder geschenkt bekommen hat, braucht häufig den Wert zu einem lange zurückliegenden Tag. Das ist möglich: Wir bewerten rückwirkend auf den Stichtag, mit den Marktdaten und dem Zustand von damals. Den Wert von damals rechnet Ihr Anwalt anschließend mit dem Verbraucherpreisindex auf den Stichtag des Endvermögens hoch, damit reine Geldentwertung nicht als Zugewinn zählt.
Zwei Parteigutachten mit zwei Zahlen führen oft zu einem dritten, vom Gericht bestellten Gutachten. Ein gemeinsam beauftragtes Gutachten liefert eine Zahl, die beide tragen können, zu einem Festpreis.
In fünf Schritten zum Gutachten
Wir hören zu und besprechen Ihre Situation: einvernehmlich oder streitig, wer beauftragt, welcher Stichtag. In Ruhe und ohne Druck.
Schriftlich, abhängig von Art und Umfang.
Wir besichtigen die Immobilie. Beide Partner können dabei sein, müssen aber nicht. Wer dem anderen dort lieber nicht begegnen möchte, muss das auch nicht.
Fehlt etwas, etwa Grundbuchauszug oder Flurkarte, beschaffen wir es. Im Festpreis enthalten.
Nach dem Ortstermin, sobald alle Unterlagen vorliegen. Auf Wunsch für beide Seiten.
Kurzgutachten oder Verkehrswertgutachten bei Scheidung?
Die Frage ist weniger, wie teuer die Immobilie ist, sondern wie einig Sie sich sind.
Kurzgutachten
Verkehrswertgutachten
Bei einer Trennung hat jeder seinen eigenen Wert im Kopf.
Das Gutachten hat einen, und der ist begründet.
Häufige Fragen zum Immobiliengutachten bei Scheidung
Rufen Sie uns an oder schreiben Sie uns. Wir antworten Ihnen persönlich.
Brauche ich bei einer Scheidung überhaupt ein Gutachten?
Nicht in jedem Fall, aber fast immer, wenn eine Immobilie im Spiel ist. Beim Zugewinnausgleich muss ihr Wert zum Stichtag feststehen, und bei einer Übernahme braucht der ausgezahlte Partner eine faire Zahl. Sind Sie sich einig, reicht oft ein Kurzgutachten. Ist der Wert strittig oder läuft ein Verfahren, braucht es ein Verkehrswertgutachten mit vollständiger Herleitung. RS Echtwert erstellt beides in Bergisch Gladbach, Köln und Umgebung.
Welcher Stichtag gilt bei der Scheidung?
Beim Zugewinnausgleich zählt für das Endvermögen der Tag, an dem der Scheidungsantrag zugestellt wurde. Für das Anfangsvermögen gilt der Tag der Heirat, bei einer Erbschaft oder Schenkung während der Ehe der Tag des Erbfalls oder der Schenkung. Bei einer Übernahme oder einem Verkauf einigen sich die Partner meist auf einen aktuellen Stichtag. Welcher Tag in Ihrem Fall zählt, klärt Ihr Anwalt. Wir bewerten dann genau auf diesen Tag, auch rückwirkend.
Können wir den Gutachter gemeinsam beauftragen?
Ja, und das empfehlen wir. Ein gemeinsam beauftragter Sachverständiger arbeitet für beide Seiten, die Kosten teilen Sie sich meist zur Hälfte, und am Ende steht eine Zahl statt zwei. Zwei getrennte Gutachten mit unterschiedlichen Ergebnissen führen vor Gericht oft zu einem dritten, vom Gericht bestellten Gutachten, das zusätzlich Geld und Zeit kostet.
Was passiert, wenn wir uns über das Haus nicht einigen?
Gehört das Haus Ihnen beiden, kann jeder von Ihnen beim Amtsgericht die Teilungsversteigerung beantragen. Dabei wird oft weniger erzielt als bei einem freien Verkauf, und das Verfahren dauert. Ein gemeinsam beauftragtes Gutachten bringt eine Zahl auf den Tisch, über die sich verhandeln lässt, bevor es so weit kommt. Den rechtlichen Weg klärt Ihr Anwalt.
Was ist der Unterschied zwischen Privatgutachten und Gerichtsgutachten?
Ein Gerichtsgutachten erstellt ein vom Gericht bestellter Sachverständiger. Ein Privatgutachten beauftragen Sie selbst, allein oder gemeinsam mit Ihrem Partner. Im Verfahren gilt es als begründeter Vortrag Ihrer Seite oder, wenn Sie es gemeinsam beauftragt haben, als gemeinsame Grundlage. Ob das Gericht trotzdem einen eigenen Sachverständigen bestellt, entscheidet das Gericht. Eine nachvollziehbare Herleitung macht es leichter, sich auf den Wert zu einigen.
Wie wird die Restschuld berücksichtigt?
Gar nicht im Verkehrswert. Das Gutachten ermittelt, was die Immobilie wert ist, unabhängig davon, wie viel Kredit noch darauf liegt. Die Restschuld wird danach abgezogen, wenn Ihr Anwalt oder Notar den Ausgleich berechnet. Anders ist es bei Rechten wie einem Wohnrecht oder Nießbrauch, die in Abteilung II des Grundbuchs stehen: Sie mindern den Verkehrswert und fließen deshalb ins Gutachten ein.
Was kostet ein Gutachten bei Scheidung?
Sie erhalten nach der kostenlosen Erstberatung einen Festpreis. Er richtet sich nach Art und Größe der Immobilie und danach, ob ein Kurzgutachten reicht oder ein Verkehrswertgutachten nötig ist. Bei gemeinsamer Beauftragung teilen Sie sich den Betrag. Der Preis steht fest, bevor Sie beauftragen.
Müssen beide Partner beim Ortstermin dabei sein?
Nein. Jemand muss uns Zugang zu allen Räumen geben, auch zu Keller und Dachboden. Das kann einer von Ihnen sein oder eine Person Ihres Vertrauens. Manche Paare kommen bewusst beide, damit später niemand sagen kann, er sei nicht dabei gewesen. Wer dem anderen beim Termin lieber nicht begegnen möchte, muss das auch nicht. Beides ist in Ordnung.
Was ist, wenn mein Partner den Wert nicht akzeptiert?
Das kommt vor, und es ist verständlich, denn am Haus hängt mehr als Geld. Dann hilft die Herleitung. In unserem Gutachten ist jeder Schritt begründet: Bodenrichtwert, Vergleichspreise, Zustand, Abzüge. Wer den Wert anzweifelt, muss sagen, an welcher Stelle. Das versachlicht die Diskussion. Bleibt der Streit, entscheidet am Ende das Gericht, oft mit einem eigenen Sachverständigen.
Wie lange dauert das Gutachten?
Sie erhalten das Verkehrswertgutachten innerhalb von 14 Tagen nach dem Ortstermin, sobald alle Unterlagen vorliegen. Fehlende Unterlagen wie Grundbuchauszug oder Flurkarte besorgen wir. Ein Kurzgutachten erhalten Sie innerhalb von 10 Tagen. Wenn ein Gerichtstermin drängt, sagen Sie es uns in der Erstberatung.
Wer erstellt das Gutachten bei Scheidung?
Ihr Gutachten kommt von RS Echtwert. Ihr Sachverständiger ist René Schulte: Er besichtigt die Immobilie, ermittelt den Wert und ist vom ersten Gespräch bis zur Übergabe Ihr Ansprechpartner. Er ist gelernter Dachdecker, begleitet seit über 30 Jahren Sanierungen und Bauvorhaben und hat 2025 seine Sachkunde in den Fachgebieten Immobilienbewertung und Bauschäden in Prüfungen beim Verband freier Bau- und Bodensachverständiger e.V. nachgewiesen. Soll das Gutachten bei Gericht vorgelegt werden, sagen Sie es uns in der Erstberatung. Auch dieses Gutachten erhalten Sie von uns.
